vendredi, mars 31, 2017

A propos de l'étalement urbain et du SCoT du pays de Fayence

Il est intéressant de comparer nos communes aux autres sur la côte de Saint-Raphaël à Saint-Tropez et de comparer les modèles de développement et d'étalement urbain.

Je me suis livré à cette compilation statistique (voir cette feuille excel) des populations, des revenus et des coefficients Gini de la liste des communes suivantes (sources Compas et Insee comparateur de territoires)...


J'ai fait le graphique suivant des revenus des premier et dernier déciles et de la médiane:

Ce graphique montre que les hauts revenus (le dernier décile cad. les 10% les plus riches), sont dans les communes de Saint-Raphaël, Ramatuelle, Grimaud, Saint-Tropez, la Croix-Valmer et Sainte-Maxime. Ce sont les communes les plus attractives de la côte qui concentrent donc les personnes aux revenus élevés. Il en résulte que le foncier y est très cher;  le prix de l'immobilier aussi. J'aurais pu prendre aussi le Rayol-Canadel et Cavalaire. Les valeurs de la médiane et du dernier décile (les 10% les plus pauvres) sont beaucoup plus plates. Et dans les communes les plus peuplées, Fréjus, Draguignan et Toulon les données sont inférieures à la moyenne du Var, laquelle est affectée par les revenus du dernier décile des communes les plus attractives..
J'ai fait ensuite le graphique suivant des coefficients Gini d'inégalité de ces communes: Le coefficient de Gini est difficile à comprendre pour ceux qui n'ont pas fait de mathématiques (lien). Plus le chiffre est faible moins il y a d'inégalités; plus il est élevé plus il y a d'inégalités. Le coefficient Gini en France est de 0.30. Nous ne sommes pas un pays très inégalitaire. Nos communes du pays de Fayence sont un peu au dessus de 0.30, ce qui reflète aussi une attractivité de notre territoire pour les migrants retraités et actifs des Alpes Maritimes. Les communes les plus riches sont largement au dessus de 0.30; Ramatuelle est le plus haut à 0.47. Ces inégalités sont le reflet des hauts revenus de ces communes.

 


Alors quid du modèle de développement et de l'étalement urbain.

Il est intéressant d'observer la différence de modèle d'étalement urbain à Sainte-Maxime. Je prends l'exemple du domaine des Myrtes au dessus du parc botanique à la sortie ouest de la commune. Il y a là un partage très dense de l'espace dans une pinède. C'est un promoteur immobilier qui a acheté dans les années 1990 une grande propriété foncière appartenant à un banquier parisien qui y avait une villa pour y recevoir sa maîtresse. La commune a préempté la partie la plus basse du domaine en bordure de mer et en a fait le parc botanique. Voir mon album photos.

L'existence de grands domaines - plutôt qu'un foncier morcelé  - permet plus facilement des opérations immobilières denses avec une bonne conception urbaniste et architecturale.
En pays de Fayence le foncier des communes est très morcelé; c'est ce qui rend difficile les grandes opérations immobilières; le promoteur doit acquérir le foncier auprès d'un grand nombre de propriétaires. Une telle opération a eu lieu à Bagnols en Forêt avec le domaine de la Boiselière. La loi Alur impose aussi désormais une densification de l'habitat dans les zones délà urbanisées avant d'urbaniser de nouvelles zones. Et la poursuite du développement doit se faire par des ensembles  immobiliers avec conception urbaniste et architecturale. Une telle opération est en cours à Fayence quartier  Maracacbre.

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