Année après année, cela se confirme, l’immobilier est le petit coussin du Var. Et sur le marché de l’immobilier, les taux d’intérêt bas sont comme des matelas d’amortissement.

C’est en substance la leçon tirée du bilan annuel de la Fnaim, premier syndicat professionnel du secteur. "L’année dernière, on pensait avoir atteint des records, un plafond. Or, fin novembre 2021, en France, 1,2 million de transactions ont été enregistrées." David Garavagno, le président de la fédération varoise a même ce mot: "C’est assez hallucinant".

Il faut dire, en plus, que le Var est en tête de train, avec une progression plus forte que la moyenne. Environ 20% de hausse au national, 25% au niveau local.

Prix : +20 % sur 5 ans

Plusieurs conclusions s’imposent. Malgré la crise sanitaire, l’attractivité de la "Californie de l’Europe", selon l’expression de David Garavagno, se structure au sein même du périmètre national: "La clientèle française a suffi au marché varois."

Cette insolente tenue de l’immobilier est en lien avec la croissance démographique, ce que confirment les chiffres publiés par l’Insee. "La Paca est la seule région de métropole dont la croissance se renforce, portée par le Var", avait détaillé auprès de l’AFP Valérie Roux, cheffe du département de la démographie à l’Insee, début janvier. Les conséquences ne se font pas attendre, avec une poussée globale des prix, les achats et ventes se sont renchéris de 20% sur cinq ans, ce qui est considérable. Hyper-recherchées, les maisons individuelles voient leur prix moyen augmenter de 10% sur la seule année 2021. "Pour les villas avec jardin, la moindre petite annonce fait exploser le standard."

Pas étonnant que dans le même temps, l’accès à une première acquisition devienne toujours plus onéreux. Si le marché le supporte encore, c’est qu’il profite de taux d’intérêt très bas, "inférieurs à l’inflation".

Mensualités

Pour David Garavagno et Jean-Marc Stefanini, n° 2 de la Fnaim du Var, "le principe des taux d’intérêt fixes, tels qu’ils sont pratiqués en France," sauve la mise. "Cela permet d’amortir la hausse des prix de vente. Le montant des mensualités reste quasiment comparable", estiment-ils, alors que les prix n’ont plus rien à voir.

Tôt ou tard, les taux d’intérêt auront tendance à remonter, jauge-t-on. Mais pas tout de suite. Jeudi 20 janvier, Christine Lagarde, présidente de la Banque centrale européenne, a dit sa réticence à remonter les taux, malgré l’ambition de freiner l’inflation.

En 2022, le marché immobilier continuera-t-il sur la même dynamique? S’il y a peu de risque que l’attrait du Var s’effrite, et que la demande baisse, c’est bien du côté du financement et des prix que demeure l’incertitude.

Et le risque de déséquilibre entre le coussin et le matelas.

David Garavagno etJean-Marc Stefanini,de la Fnaim du Var. Photo So. B..

Effet limité du télétravail

Quitter la ville pour gagner de l’espace, vivre dans un environnement plus verdoyant, ce sont des tendances de fond sur le marché immobilier.

Pour autant, il n’y a pas eu de grande migration, liée à la pratique du télétravail.

"Le phénomène n’est pas si notable que ça dans le Var, comme cela a été perçu autour de Paris."

Les critères qui conditionnent ces installations sont liés à la qualité des connexions numériques, la proximité d’une autoroute, l’existence de transports en commun, les écoles…

Le locatif soutenu par le "quoi qu’il en coûte"

La crise sanitaire a eu un impact direct sur la présence de visiteurs étrangers. Et en ligne droite, sur les locations saisonnières.

"Leur absence s’est fait sentir au moment des avant et arrière-saisons. Là, la clientèle étrangère a manqué", livrent David Garavagno et Jean-Marc Stefanini, n° 1 et 2 de la Fnaim du Var.

Mais cela ne gâche pas une "bonne saison estivale", qui fut meilleure que 2020.

Le reste du marché locatif montre que les biens sont très vite loués, "la demande locative est forte".

Les difficultés de solvabilité des ménages n’ont pas explosé, "le quoiqu’il en coûte du gouvernement a bien fonctionné, et soutenu l’économie".

Les loyers sont "stables, voire à la hausse". Si bien qu’il n’y a parfois qu’un faible écart entre une mensualité locative et celle du remboursement d’un prêt.

Peu de stock dans le neuf

Le secteur de la construction neuve n’a pas encore livré son bilan de l’année 2021. Seule indication relayée par la Fnaim, "dans le neuf, il y a très peu de stock, de l’ordre de six mois. Et c’est très peu". Avant la crise sanitaire, le neuf avait déjà du mal à maintenir ses volumes de vente, dans un contexte de raréfaction du foncier et de limitation des surfaces disponibles. Les programmes d’envergure sont moins fréquents, les recours nombreux, les contraintes réglementaires plus fortes.